리츠

• 영어: Real Estate Investment Trusts(REIT)
• 같은 말로는 부동산투자신탁
• 국내외의 다수 투자자의 자금 조달하여 건물 매입하여 임대수익이나 매각 차익을 통해서 발생하면 투자금에 비례하여 투자자에게 나눠주는 금융기법
• 대체투자수단 중 하나
• 통상적으로 리츠의 성장성에 따라서 시가배당률이 2 ~ 10% 수준이다. 일반적으로 시중은행의 예금, 적금보다 훨씬 높은 수준이며, 대부분의 배당주나 배당성장주보다도 높다.
• 2001년에 대한민국에서 도입되었고 2001년 광고될때에 "커피 한잔 값으로 건물주가 될 수 있다."것이 리츠업의 특성을 나타내는 비유
• 대한민국 금융업과 달리 리츠업은 규모가 아주 작다.
• 경제규모가 큰 국가에서는 리츠업 규모가 크다.
• 내부 감시가 부실할 수 있는 중소형 자산운용사가 운용하는 리츠는 피하고 메이저 자산운용사의 리츠에 투자하는 것이 좋다.

 

리츠의 역사

 

리츠 1탄 (역사)

 

리츠 투자의 장점

 

• 간접적으로 건물주가 될 수 있다.
• 높은 수익률과 안정성
• 배당 수익이 최소 50%이상 부과하면 국가마다 차이가 있지만 최소한 법인세 할인 적용
• 대다수 국가에서는 리츠를 통한 배당소득은 면세 또는 저율과세
• 인플레이션에 의한 화폐 가치를 하락을 어느 정도 방어가능
• 상장형 리츠이라면 주식매매를 통해서 유동성 확보 가능
• 일부 국가에서는 장애인, 국가유공자, 전현직 군인, 국가/지방자치단체 등이 지정한 단체/기관이라면 면세

 

리츠투자의 단점

 

• 수익 대부분을 배당으로 분배하는 만큼 자체적으로 성장할 수 있는 수단이 제한
• 자산 대부분이 부동산이므로 감가상각이 많이 반영되기 때문에 리츠의 수익 가치를 평가할 때에는 당기순이익 대신에 FFO 및 AFFO 수치를 확인해야 한다.
• 금리 및 환율에 취약
• 부동산 운용 방법이나 감시, 관리가 소홀하면 대부분이 리츠 주식이나 수익증권 가치 하락 위험
• 이익금의 대부분을 투자자들에게 분배할 것을 강제할 것을 법령으로 규정

 

리츠의 종류

 

가. 자금조달법에 따라

 

1. 회사형: 주식을 발행하여 투자자금 조달하며 대부분이 증권거래시장에 사장
2. 신탁형

 

• 수익증권을 발행하여 자금조달
• 자산운용사 펀드 개발 후에 증권사, 은행이나 당사가 직접 판매
• 투자자는 "좌수"라는 수익증권을 통해 매입
• 1좌수는 특별한 경우가 아닌이상 기본적으로 1원
• 자산운용사의 임의운용을 막기 위해서 수탁은행에 계좌개설하여 보관
• 수탁은행은 자산운용사 지시에 따라 투자금을 집행, 결산때 수익금을 판매사에 보내면 투자자 계좌에 투자비중에 다라 수익금을 원천징수 후 지급하는 것이 원칙
• 법률상 회사형 펀드 자산 소유자는 펀드 그 자체이지만 무실체 신탁형 펀드는 수탁사가 소유

 

나. 자산관리 형태에 다라

 

1. 자기관리리츠

 

• 자산운용전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자운용을 직접 수행하는 실체형 회사
• 투자자금 조달하여 부동산을 직접 운용

 

2. 위탁관리리츠

 

• 투자자금 조달하여 전문관리회사에 외주주는 방식
• 자산의 투자·운용을 자산관리회사(AMC)에 위탁하는 형태의 명목회사
• 전세계의 리츠 대다수는 이런 형태

 

3. 기업구조조정리츠

 

• 자산을 자산관리회사(AMC)에 위탁하는 점에서 위탁관리리츠와 같다.
• 투자대상이 기업구조조정용 부동산(매각대금의 50% 이상을 기업채무 상환용으로 사용하는 부동산)이란 특징
• 국가 또는 채권단 등이 개입, 운용하는 특성을 띤다.

 

 

다. 상장형 회사형 리츠의 종류

 

• 상장형 리츠: 위의 회사형 참고
• 비상장 리츠: 증권거래소에서 상장이 안되었거나 비상장하기로 결정한 경우이다. 이럴 경우 상장형 리츠와 달리 유동성 확보가 불가능하거나 제한적
• 프라이빗 리츠(Private REITs): 일명 사모형 부동산투자신탁이며 국내외 기관투자자 전용

 

라. 자산운용 방식에 따라

 

• 증권 부동산 리츠: 위의 회사형 참고
• 모기지 리츠(Mortgage REITs): 북미에서 자주 사용하는 부동산 리츠의  자산운용 방식으로 기지 및 대출을 통해 직접 또는 모기지 담보 증권 취득을 통해 간접적으로 부동산 소유자와 운영자에게 돈을 빌려줘서 원금과 이자를 수령하거나 매매차익을 통해서 얻는 방식으로 국내외 금리 흐름에 달라진다.
• 혼합형 리츠: 증권형과 모기지 리츠를 혼합한 형식으로 같은 말로는 하이브리드 리츠(Hybrid REITs).

 

리츠의 구조

 

이미지 출전:  kind.krx.co.kr/external/2012/03/30/001081/20120330004863/11011.htm

 

부동산 리츠 세부섹터와 투자대상

 

부동산 리츠 세부섹터와 투자대상

 

리츠의 배당가능금액 산출 등식

 

리츠의 배당가능금액 산출 등식

 

자세한의 내용의 사이트

 

Real Estate Investment Trust (REIT): How They Work and How to Invest

부동산투자신탁 - 나무위키

 

리츠(REITs)란? 리츠의 구조, 종류 및 장점 - 부동산투자신탁

 

부동산투자신탁(REITs) 이해 및 스마트한 투자 방법