마스터 리스

• 영어: master lease
• 건물 전체를 임대인(소유자)로부터 임대업자가 일괄적으로 장기 계약으로 빌려서, 다시 세입자에게 재임대하는 방식
• 기본은 최소 400개

 

역사

 

• 1980년대 후반~1990년대 초반 버블 경제 시기, 부동산 시장이 급격히 팽창하면서 안정적 임대 수익을 원하는 건물주와 운영 효율성을 추구하는 임대업자 간 이해관계가 맞아떨어지며 본격 확산
• 일본 정부가 빈집 문제 해결과 도시 재생을 위해 아시아금융위기 진행중이었던 1999년부터 시행되었으며 고령화로 관리가 어려운 건물이나 공실 위험이 큰 건물에서 활용도가 높아지도록 절세 혜택 유도
• 2008년부터 기존 리스 회계 기준이 적용되었고, 2027년부터는 국제회계기준(IFRS 16)에 맞춘 새로운 리스 회계 기준이 도입되며 스터리스 계약을 포함한 리스 거래를 보다 투명하게 관리하기 위한 제도적 변화

 

특징

 

• 건물주 입장에서는 공실 위험을 줄이고, 일정 기간 동안 안정적인 임대료 수입을 확보
• 임대업자는 건물 전체를 관리·운영하면서 개별 세입자와 계약을 맺어 수익을 창출
• 고령화와 빈집 문제 해결, 도시 재생을 위해 마스터리스 제도를 활용해 임대 시장을 안정화
• 건물주는 공실 리스크를 임대업자에게 넘기고, 임대업자는 관리·운영 능력으로 수익을 확보
• 세금 절약
• 방 크기, 복도 폭 등을 건축가에게 요구하여 맞춤형으로

 

문제점

 

• 임대업자가 파산하거나 운영에 실패하면 건물주도 피해보며 건물주 또한 도의적 책임 면피 불가하며 세입자 보호 문제 발생
• 과도한 임대료 보장 약속
• 건물주는 임대업자의 운영 능력이나 재무 상태를 충분히 알기 어렵고, 세입자도 계약 구조를 잘 이해하지 못해 피해
• 세입자가 임대업자와 계약을 맺기 때문에, 임대업자가 파산하면 건물주와 세입자 간 법적 관계가 불명확해져 분쟁이 발생
• 실제 수요보다 과도하게 공급을 늘리거나 임대료를 높게 책정하는 경우가 있어 시장 안정성을 해칠 수 있다.
• 대형 임대업체가 파산하면서 세입자들이 갑자기 거주권을 잃는 사건이 발생

 

참고)일본의 리스회계 사이트

 

Lease Accounting Standard - JAPAN LEASING ASSOCIATION